“我们要做城市更新，就要问问你能不能为产业服务，能不能吸引到产业真正意义上的专精特新的企业。”
9 月 16 日下午，在 2021博鳌房地产论坛的博鳌地产发展大会上，
清华大学互联网产业研究院副理事长、
花样年董事局主席潘军
在城市更新方面发表讲话。
△图为清华大学互联网产业研究院副理事长、花样年董事局主席潘军
城市更新是大湾区比较热的一个话题，最近最火的是住建部又出了关于“防止大拆大建”的文件。
大家知道房地产有一个“三角形”，基本上看城市的发展，首先看政策，第二是人口，第三是产业。现在我认为应该调一下，为什么现在很多城市丧失了发展的空间？其实是由于产业空心化导致的。现在花样年认为，只有你拥有产业集聚能力，在未来关于活下去这样一个前提下，才能拥有讨论的价值。我这次选的一个课题叫做“‘专精特新’路径下的城市发展思维”。
我们可以看一下什么叫“专精特新”，国家有明确的规定，第一是专业化；第二是精细化；第三是特色化，对民营企业来讲，必须要有特色化；第四是创新化，而且创新是持续的。
资本市场最近一个大的消息就是北交所的成立，接下来北交所作为中小企业未来的交易平台，中小企业的标准就是“专精特新”。
“专精特新”是在 10 年前由工信部提出来的，是对于中国未来能够有发展空间的企业的标准。第二是专精特新分布在 35 个领域里面，主要解决我们 35 个“卡脖子”的问题，实现国家产业的打通。
行业做产城，我认为需要把关于地产的后缀去掉。
做产城最重要的是要留下产业，因为产业才是一个国家、一个地区所必须去思考的最长远的问题，尤其在当下我们在对标地产的时候，你会感受到传统房地产思维在快周转逻辑下是不谈长远的，所以才会有当下我们的压力。当你快周转、高杠杆，遇到长周期的时候，就会觉得缺氧，就会觉得痛苦。
要解决这个问题，花样年认为要把城市更新的短期的利润思维转到一个长期思维上去。在这个部分，当你把地产两个字去掉的时候，变成了产业与城市的时候，你会发现日子挺好过的。
最近我们看到大家的选择，因为国家换“赛道”了。我个人认为国家正在从原来的新加坡模式走向德国模式，德国模式是以产业立国，不是以金融、物流作为基础，而是以数千个有附加值可以抵御外界封锁形成内循环的一个产业立国，当产业立国的时候，房地产金融都会成为影响产业形成的原因，所以要有一个新的认知，当我们考虑利润的时候，为什么要有长期行为？我们认为产业是和它相结合的，从科研到高端制造，从教育、服务到医疗，这是两个相互作用的链条。
路径下的城市更新思维
花样年从2006年开始就在研究产业，深圳的第一个产业M0办公就是花样年创造的，我们一路走来，孵化了若干个项目，都是把工业用地和研发融合。
例如们在深圳南山的项目香年广场，目前已经孵化了一系列的上市公司，包括分众的南方总部就在我们这栋楼里，后面是美年广场、福年广场、AI PARK，我们从 2014 年就开始做芯片产业，我们和芯片企业开始合作，到现在我们孵化到北京、杭州的项目，跟 360金融、花椒直播开始合作等。
△ 花样年集团总部深圳福年广场
我们做的另外一个关于中小微企业的孵化模型，创造了一个新的模型，我们在上海、青岛、深圳做的项目的出租率达到了 95% 到 100%，进入的企业全部是中小企业。
我们的青岛项目，1 万平米的面积，从 0 到 100% 花了不到 4 个月的时间，中国的宜家办公系统全部是由我们的团队来做的；北京的写字楼的空置率是 26%，但是我们的项目的出租率达到百分之百，从退铺到下一家来租不超过 38 天。
所以从整个对于中小微企业“专精特新”部分的打造来讲，现在行业要转型怎么转？我认为最重要的是真正形成企业的“专精特新”能力。我相信未来 10 年后我们再回来看真正能活下来的企业，一定是你有自己的“专精特新”能力，如果你还是一个没有特点的企业，你不能够在这一轮大潮里面活下去。
再回到我们的主业命题，当城市更新的时候，我们面对所有的政府问的只有一个问题——你能给我带来什么产业？而房地产是作为产业的一个补充。
我们要做城市更新，就要问问你能不能为产业服务，能不能吸引到真正意义上的“专精特新”企业，因为这一块代表着我们国家的未来、城市的未来，房地产应该是为这个逻辑而生，而不是产业为了房地产而生，顺应时代成为一个“专精特新”的城市发展运营商。
得益于花样年降本增效稳固财务发展及城市发展运营价值的持续释放，在此次2021博鳌房地产论坛发布“2021年度地产风尚企业表现”中，花样年入选“地产风尚企业表现”年度影响力榜单。并荣登2021年度地产风尚企业表现“2021年度投资价值地产企业（30强）”。
