本文根据作者在 3 月 24 日“建筑产业人工智能发展态势研究沙龙（第四场）”活动上的总结讲话整理而成，内容已经作者本人确认并授权发布。
新发展格局下建筑产业的深刻变革
文/王铁宏
住房和城乡建设部原总工程师、中国建筑业协会原会长
建筑产业是国民经济的重要支柱产业，是全球最大的基建市场，也是人工智能的巨大场景。
2025 年被称为全球 AI 智能体元年，2026 年恰逢“十五五”开局之年，我们要抢抓先机紧紧围绕如何推动建筑产业 AI 智能体快速发展；如何发挥产业大模型和专业模型不可或缺的基础性支撑作用；对标汽车产业，如何实现像造汽车一样造（更新）房子，造（更新）好房子，造（更新）有硬件智能体的 AI 好房子这三个重要问题深入思考，我们一些头部企业、科技型企业和创新型企业有所作为，挑大梁，勇担当，引领建筑产业人工智能发展方向。
应对百年未有之大变局，特别是面对下行压力的严峻挑战，建筑产业如何找到新动能，头部企业如何开辟第二增长曲线，建筑产业如何应对人工智能革命的机遇与挑战，是当下最紧迫的课题，当有所作为。
我们要特别关注城市更新，其将是拉动经济的新动能，改善民生的新场景，转型升级的新高地。
城市更新包括住宅更新、基础设施更新、工业遗存更新和商业遗存更新。示范表明，它将是拉动经济的新动能，仅以住宅更新为例，据 2002 年的统计数据，截至当年，全国已建成住宅 110 多亿平方米，包括 70 年代及以前、80-90 年代、房改前后建成的各类住宅。限于当时经济社会发展水平，这些住宅标准都不高、品质都很低、户型都很小，基本上都没有电梯，没有保温隔热，有的还不成套，通俗地说，很大部分是“老破小”。但地段位置却很好，都在城市中心区，教育、医疗、商业、办公等条件又很好。
身居这批住宅的群众对城市更新抱有极大的热情，他们最大的诉求有三：一是不要让他们花太多的钱就能“原拆原建”回搬到高品质住宅；二是面积如果能适当增大一些就更好了；三是一定要快，6-8 个月是心理极限，因为孩子要上学，老人要看病，否则很难让他们签约。因此，新型工业化建造方式是必选。
假如全国这 110 多亿平方米住宅都做城市住宅更新，一部分“原拆原建”、一部分只做装修加安装电梯改造，按 10 年完成，每年将有 3 万多亿直接的城市住宅更新投资，同时还能拉动产业链经济 1-2 倍规模。这是中国经济发展的一个巨大韧性所在。
如果借鉴上海住宅更新的政策经验，适当增加一些容积率，就能破解更新成本缺口问题，广大的一、二线城市基本上可以政策破题，广大的三、四线城市可能仍需部分政府补贴。
“原拆原建”示范居民的诉求是既要省、又要大、还要快，其中省和大要政策破题，解决之道可能就在于实事求是地适当增大一些容积率，一部分奖励给“原拆原建”居民，让他们有动因加快住宅更新。原有面积拆建成本和新增面积建设成本，政策上要一清二楚，老百姓要明明白白。在此基础上，政府平台公司也要算账，不足部分，如果奖励容积率，他们就有动因积极参与住宅更新，一举两得。“原拆原建”居民从“老破小”到“好房子”，再到“好小区”、“好社区”、“好城区”，这就是他们的幸福感所在。这后面是 1 亿多家庭，4 亿多群众，是改善民生的巨大新场景。
如果说城市更新是建筑产业在房地产业下行后应当着力研究的新动能，那么 2002 年以后房地产市场蓬勃发展的更大规模的新建住宅也逐步到了要不要更新和怎样更新的时候，迭代建筑产业人工智能发展，尤其是硬件智能体发展，要在新型工业化装饰装修更新+硬件智能体技术更新上突破，找到又一个更大规模的新动能。
我们的头部企业包括央国企，要特别关注投-建-营一体化创新实践，其中尤为突出的是，新型城市建设投资、规划、建设、运营创新实践，城市更新特别是城市住宅更新“原拆原建”、城市基础设施更新、工业遗存更新等的投-建-营一体化实践。
党的二十大报告指出，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。
城市政府在推动城市建设转型发展方面有一把“金钥匙”，通过奖励项目容积率政策推动转型升级，可以打开 “四把锁”，推动装配化发展，推动超低能耗建筑发展 ， 推动项目级 BIM ， 推动城市级 CIM。还可以预埋下新要素的三颗“金种子”，推动超低能耗建筑发展即将产生巨大的碳汇要素价值，推动项目级 BIM 发展将为项目实现数据资产价值，推动城市级 CIM 发展将为城市政府实现更大规模的数据资产价值。亟待创新实践。这一政策对城市更新同样可行，特别是一、二线城市。
投-建-营一体化推动了新型市场模式改革，加快了新型建造方式发展，触发了新型服务业态蝶变，包括城市基础设施服务新型业态，从项目级 BIM 到城市级 CIM 服务业态，推动城市建设管理绿色化低碳化服务业态，全过程咨询服务业态，投-建-营一体化+人工智能服务业态等。
首先是实现人工智能产业化的问题，即 AI+。建筑产业头部企业和科技型企业研发人工智能的产业大模型，如设计 AI 大模型、投-建-营管理 AI 大模型、全过程咨询 AI 大模型、全装配化 +AI 大模型、双碳 AI 大模型等。以及更深入地研发专业模型，如超高层建筑、三甲医院、污水处理场、轨道交通线、超低能耗建筑等设计 AI 和管理 AI 模型。再进而开始在通用大模型、产业大模型及专业模型基础上广泛应用 AI 智能体。
其次是建筑产业实现人工智能化的问题，即 +AI。广大建筑企业和从业人员更广泛、更深入地应用人工智能技术，包括应用通用大模型、产业大模型和专业模型。一些推动工业化建造的企业和科技人员实现工厂制造 AI、现场建造 AI、运维管理 AI。
建筑产业发展人工智能，基础是数字化，没有数字化就没有人工智能。首先要把握好建筑产业数字化转型的脉络，一是系统性数字化，二是装配化+数字化，三是投-建-营+数字化。
由此， 研发建筑产业大模型的关键在于把控好建筑产业人工智能发展的底层逻辑，一是与通用大模型的关系，二是与数据资源的关系，三是与用户的关系。
关于与通用大模型的关系。此前，专家学者普遍认为，产业大模型构筑在通用大模型底座之上，通用大模型可能是闭源、封装的，因此产业大模型与通用大模型的界面非常清晰明确。DeepSeek 彻底颠覆了这一切，完全开源，又是生成式，通用大模型不断地向上拱入到本来以为是产业大模型的空间，越来越深、越来越广，产业用户越来越多，界面已经模糊不清，完全没有规律。在 此 严峻挑战下，建筑产业大模型如何研发，是一个重要课题。
关于数据资源。 无论通用大模型如何发展，向上拱，进入到更大空间，但一定有局限性，就是建筑产业数据资源的局限，这个局限恰恰就是研发建筑产业大模型的优势，凡是有 BIM 大数据、供应链大数据、ERP 大数据、DRP 大数据、CIM 大数据等资源优势的头部企业和科技型企业或两者结合就可以乘势而上研发相关的建筑产业大模型 或专业模型 。 再进而为建筑产业项目或企业广泛提供AI智能体服务，为项目或企业提高效率和效益。
关于与用户的关系。我们研发建筑产业大模型，是 2C 还是 2B，亦或是既 2C 又 2B。 专业模型是否开源，如何 2C 或 2B。而 AI 智能体极大可能是 2P（对建筑产业来说既包括项目又包括企业）。
建筑产业规模巨大，每年有 31 万亿总产值，每年新开工约 27 万多项工程，每年同期在建 70 多万项工程， 每年有 70 多万个业主管理团队，有 70 多万个设计团队、70 多万个项目管理团队、70 多万个项目监理团队等，包括几百万项目团队的成员，几百万个班组长和 5000 多万劳动大军，他们都可能是建筑产业大模型 2C 的用户。
建筑产业人工智能必将极大地提升产业高质量发展的效率和效益，无论是产业大模型或专业模型 2C 还是 2B，亦或是 AI 智能体 2P（既可以是项目也可以是企业），都将创造不可估量的巨大价值。
2025 年被视为全球 AI 智能体元年，基于大模型技术的 AI 智能体迅速发展并广泛应用，为传统产业带来了新的变革机遇。建筑产业如何在转型升级的关键期把握住重大技术变革的机遇与挑战，是当下最重要的课题。近期要突出聚焦两大议题，即 一 是 如何推动 建筑产业 AI 智能体 快速 发展 ， 二 是 如何发挥 建筑产业大模型及专业模型 基础性支撑作用 。 在研究建筑产业 AI 智能体发展的同时，关于未来建筑产业新的巨大增量，即城市更新特别是住宅更新，蕴含着关于人工智能技术重塑产业发展规模与发展方向的问题，如对标汽车产业，建筑产业要不要实现工业化，要不要投－建－营一体化，以及在此基础上所有新建建筑和城市更新项目要不要实现人工智能化，即硬件智能体，像造汽车一样造（更新）房子， 造（更新）好房子，造（更新）有硬件智能体的 AI 好房子。
习近平总书记指出，要坚持国内大循环为主体，努力提高国民经济循环质量和效率，让内需成为中国经济发展的主动力。
通过学习，结合以上研究分析，我尝试着为谋划经济增长新引擎建言献策，建议加快推动全国特别是一二线城市的城市更新，弥补房地产业下行的缺口，实现既有房地产业引擎存量+城市更新增量；并适时启动房地产市场蓬勃发展后更大规模的住宅如何迭代建筑产业工业化、低碳化和人工智能化，尤其是迭代硬件智能体发展，实现新型工业化装饰装修更新+硬件智能体技术更新的中国式新突破，从而找到一个更大规模的新动能，更高水平地拉动经济、改善民生、转型升级。我认为，这将是中国式现代化的一个更宏大叙事。
建筑产业和汽车产业其实是师承同门的。上千年的农耕社会，造房子是土木工程，木结构是关键，鲁班是拿总的，他既是木匠又是“项目经理”；汽车的前身是马车，制造马车也是木匠拿总的。两者还有一个共同点，即都是作坊式，一家一户小生产。欧洲工业革命后，马车逐步从木制变成铁制，后又加装发动机替代马匹动力即成为早期的汽车，但依然是作坊式，一家一户小生产。直到上世纪初福特第一条汽车生产线开始，汽车产业实现了真正意义上的工业革命，大规模生产线生产实现了工业化、标准化、部品化、模块化，现在正在智能化，效率大幅度提升，成本大幅度降低，品质大幅度提高。汽车产业的工业革命最大的改变是，汽车从原来只有皇宫贵族才能买得起用得起的昂贵奢侈品真正走入到了寻常百姓家。我们称之为汽车产业的第一场革命，与我们建筑产业彻底分道扬镳了，从作坊式一家一户小生产彻底变革为大规模大工业生产。为此，法国著名建筑师柯布西耶由衷地感慨说，什么时候能够像造汽车一样造房子。秉持柯布西耶理念的是德国著名教育家格罗皮亚斯，他在德国魏玛创办了包豪斯，就是要全面推进建筑工业化，不但造房子工业化，而且家装、家具、家庭用品也都工业化、部品化。
汽车产业的第二场革命是商业模式变革。从上世纪九十年代开始，几乎所有汽车产业品牌基本上实现了，并不是靠卖整车盈利而是保本，只是靠卖整车抢点布局，与用户高粘度，靠卖服务和卖部品部件盈利，提供汽车全生命周期服务，一部整车如果拆成部品部件在 4S 店卖可以卖出 5-6 部车的价格。而我们建筑产业绝大多数还停留在分阶段服务模式，或者只做施工，或者只做设计，更不是建筑全生命周期综合服务商。在全球建筑业 ENR200 强中，中国建筑业央企多名列前茅，如中建、中交、铁工、铁建等，好在我们这些央企的决策者都很清醒，都明确提出要对标学习法国万喜集团。法国万喜尽管从规模上排在中建之后，是第二名，但其投-建-营一体化值得我们所有企业对标学习，效益更好。建筑产业投-建-营一体化模式恰恰与汽车产业的商业模式相吻合。国务院国资委已明确要求建筑业央企要努力探索第二增长曲线。
近 10 年汽车产业正在悄然进行第三场革命，智能化变革。现在的汽车几乎就是一个高度智能体，好的汽车大致要用上千个车规级芯片， 普通一点的汽车也要 600-700 个芯片，从安全性到舒适性，到绿色化， 全面实现了高度的智能化。而反观我们建筑产业，我们建造的房子还远远没有智能化，甚至没有一个芯片。很多知名家电企业想入局这一新领域，从汽车产业的发展经验看，我们认为，主导发展态势还是要靠产业自身。
从师承同门，到工业化的分道扬镳，又到商业模式可能的殊途同归，再到智能化的天壤之别，我们要深刻思考建筑产业的发展变革。从价值上看，一部汽车相当于十几台家电，一套房子相当于十几部汽车，无疑建筑产业的市场规模更加宏大。如果建筑产业的新建建筑、城市更新项目，都能实现新型工业化建造并+投-建-营一体化，+硬件智能体技术产品广泛应用，就会真正实现像造汽车一样造（更新）房子，造（更新）好房子，造（更新）有硬件智能体的 AI 好房子，持续推动中国经济蓬勃发展，这将是中国式现代化的更加宏大叙事。
